Ереванские особняки по площади уменьшаются

Строительный бум прошедшего десятилетия кардинально изменил картину с жильем в стране. К примеру, количество особняков в столице за этот период чуть было не удвоилось. Так, по состоянию на 1 января 2002 года в Ереване имелось около 29,7 тыс. особняков, с общей площадью чуть более 5,0 млн. квадратных метров.

За прошедшие с этой даты десять лет количество особняков увеличилось на 25,0 тыс. единиц (или же в 1,8 раза), достигнув к 1 января 2012 года 54,7 тыс. Таким образом, потенциальная емкость рынка особняков в столице намного увеличилась, хотя этому процессу здорово помешал нежданно нагрянувший в нашу страну глобальный кризис.

Кстати, в динамике «квадратуры» особняков обнаружилась любопытная деталь. Все мы в курсе, какие громадные дома были возведены в столице за последнее десятилетие. Подобные дворцы даже неудобно особняками называть. Но, судя по данным официальной статистики, современные строения скромнее своих допотопных предшественников. А в числе последних, как известно, фигурируют реликты прошлого, с габаритами в одну-две комнатушки, и «коммунальными услугами» во дворе…

По расчетам, по состоянию на 1 января 2002 года средняя площадь особняков в Ереване составляла 168,5 квадратных метров. А вот тот же показатель по постройкам позднего времени составил… 160,5 квадратных метров, то есть на 8 квадратных метров меньше! Как так получилось, можно лишь гадать. Одно ясно - чем меньше квадратура, тем меньше сумма налога на недвижимое имущество…

В феврале текущего года в столице было продано 104 особняка, что на 25 единиц (или же почти на 32%) превысило показатель февраля прошлого года. Из нижеследующего графика наглядно видно, что пик количества сделок по купле-продаже особняков в разрезе февраля имелся в предкризисном 2008 году.
А вот в кризисном для экономики Армении 2009 году спад в этом показателе имел самый низкий уровень за последние девять лет. И вот, в феврале текущего года количество сделок приблизилось к рекордной планке 2008 года.

Здесь надо учесть одно обстоятельство: у нас количество сделок определяется не контингентом продавцов жилья, а численностью покупателей. В силу того, что граждан, желающих распродать свое жилье, намного больше, чем желающих его приобрести. Поэтому факт резкого роста покупательского спроса в феврале нуждается в объяснениях.

На первый взгляд, рынок особняков в столице активизировался, тем самым нарушив тенденции последних лет. Однако, если рассмотреть данные за первые два месяца года, то есть за январь-февраль, то картина несколько меняется.

В январе-феврале текущего года в столице имелось 189 сделок по купле-продаже особняков, что лишь на 8 сделок (или же около 4%) превышало показатель аналогичного периода прошлого года. Итак, «резкий» рост сменился не столь уж значительным…

Как можно предполагать, по каким-то причинам часть январского спроса переместилась на февраль. К тому же само количество сделок по купле-продаже особняков столь малое, что несколько дополнительных сделок могут кардинально изменить картину, в сторону «плюса» или «минуса».

В феврале текущего года, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади особняка возросла на 14,2 тыс. драмов (или же на 5,3%). При этом наибольшее подорожание зафиксировано по административному району «Аван» - рост средней цены «квадрата» на 19,3 тыс. драмов (на 7,7%), наименьший по дальней окраине «Нубарашен» - на 3,2 тыс. драмов (2,2%).

За этот же период доллар США в Армении укрепился на 18 драмов (или же 4,7%), что внесло свои коррективы в динамику цен в этой валюте: средний по городу показатель цены «квадрата» особняков увеличился «лишь» на $4, или же на 0,5%.

При этом по ряду административных районов Еревана был зафиксирован спад в «долларовой» стоимости особняков. Так, в элитарном районе «Кентрон» средняя рыночная цена 1 квадратного метра площади снизилась на $19 (или же на 1,6%), во втором по дороговизне районе «Арабкир» - на $6 (на 0,6%).

Заметно повысились цены в– административном районе «Аван» - на $18 (на 2,3%), который находится в среднем сегменте рынка особняков. Такой же подорожание отметилось в находящейся в нижнем сегменте окраине «Эребуни» - на $17 (на 3,1%). Таким образом, процесс перемещения спроса покупателей жилья с «дорогих» районов на приемлемые по ценам окраины продолжается.

Альберт Хачатрян